芳村一拆迁掌上乾坤，二手一路水涨船高！
最近，花地湾的万科金域曦府连卖5套二手，成交单价最高4.2万/平！卖出了目前二手的单价新高。
楼市君关注到，目前在芳村的花地湾、广钢、茶滘、东塱片区，二手房成交都有不同程度的涨价。
有老破旧近半年涨幅高达83%！
｜万科金域曦府二手成交
｜图源：贝壳
壹
先来看卖得很火的花地湾，万科金域曦府在3月迎来首套二手成交。
成交均价在 4万/平出头，其中有两套 110平 3房，甚至去到3.9万/平。 （来源：贝壳找房）
| 广州楼市发布 摄
可以见到，来到 5月金域曦府 最新成交的 3房户型，单价清一色在4字头。
一套95.66平3房，成交总价403万，4.2万/平的单价还是目前的新高。
中介告诉楼市君，前几个月卖出3字头低价，有业主急售的因素，还因为房源靠近医院，被买家再砍一刀。
现在卖房的业主，心态反而硬气起来了。
| 图源：贝壳
目前，金域曦府共挂出 14套 二手，同类户型最低挂牌价也要4.39万/平，总价去到 420 万。 （统计来源：仅贝壳找房平台）
据中介透露，业主在谈价空间上，还不接受降到上一套的403万。
如果后续有买家入手，这个户型的成交价很可能再走高。
| 图源：贝壳
楼市君关注到，和花地湾次新二手一样，芳村多个片区的二手都出现反弹。
目前像在广钢、花地湾、茶滘、东塱等片区，二手成交均价的环比涨幅在4.5%-27.7%不等。
｜图源：贝壳
具体到楼盘层面，据不完全统计，这些片区至少超20个小区，近半年的成交均价都涨了！
｜广州楼市发布 制图
同样是次新为主的广钢，中海花湾壹号D区、金融街融穗华府、华发中央公馆等热门小区，都是价格反弹的主力。
像中海D区的125平四房，贝壳平台显示，去年最低成交总价470万，今年的成交总价去到528万。
珠江金茂府的142平四房，去年成交总价几乎在640-650万左右，5月的最新成交价去到了705万！
｜广钢新城航拍
｜广州楼市发布 摄
芳村涨价二手，还有相当一部分来自楼龄20年以上的老小区。
例如金域曦府附近的乐怡居，建成年代在2000年，近半年小区成交均价涨了10%。（统计来源：贝壳找房）
一套71平两房成交总价192万，比起在３月份入手同类户型，要多掏15万。
| 图源：贝壳
此外，像芳村的芳华苑、紫莱苑、怡芳苑、合兴苑等90年代的老旧小区，近半年成交均价掌上乾坤，涨幅最高达83%！
贰
楼市君了解到，芳村这波二手涨价，主要有两个层面的原因。
一方面，荔湾的一二手供应量都不算多。
目前，荔湾的二手挂牌量没破一万套，远低于天河、越秀、海珠老三区。（统计来源：贝壳找房）
大家印象中供应量最大的广钢新城，也保持在6%左右的挂牌率。
而在5月份，荔湾二手网签877套，同比上升31.68%，涨幅在市区仅次于白云。（来源：广州市房地产中介协会）
| 图源：贝壳
再看新房市场，今年新入市的新盘不多，小户型也接近断货，目前荔湾新房去化周期只有11个月，为全市最低位。（来源：中指院）
另一方面，是现有需求激增，芳村的拆迁潮加上学位季，现成房源成为抢手货。
今年以来，荔湾的聚龙湾、坑口、山村旧改跑出火箭速度。
拆迁户同样成为了二手的购买主力。
据多位中介反映，这轮征拆房子面积普遍不大，预算不高的买家，更倾向于两三百万全款置换二手。
当然，除了比一手价格香之外，还有所见即所得的优势。
按照这个趋势，楼市君猜测，接下来芳村的二手市场还会延续这波热度。
叁
如果说短期的供需失衡，是导致芳村这一轮涨价行情的直接原因，那么荔湾城市级配套不断兑现，就是更深层次的价值推动力。
一个很明显的事实是，荔湾城市城市界面早已实现了跨越式的升级。
楼市君翻了一下荔湾多个板块的历史航拍，通过镜头，我们能更清晰看到这场城市“蝶变”。
花地湾：从花鸟天堂到宜居新城。
从航拍图上可以明显看到，在2022年，花地湾板块还有大量空地，全新盘也仅有万科金域曦府一个在售。
2023年，保利和颂、中海浣花里以及理想花地·朗庭、瑧园接连入市。
目前，这几个项目均实现了封顶。
｜广州楼市发布 摄
随着花地湾的建设加速，大量的城市配套也逐步兑现。
比如很多人对荔湾的记忆——芳村花鸟鱼虫市场，目前已经变身为趣活公园。
公园总面积达59000平，包括了球场区、儿童乐园区、草坪区、市集带区以及停车区。
除此之外，还有省实花地湾校区、广州市荔湾中心医院、花地湾公园等等...花地湾宜居属性拉满。
|花地湾公园实拍
|广州楼市发布 摄
广钢公园：工业遗址变身休闲圣地。
对于广钢新城的业主来说，这几年变化最大的，要数广钢公园。
广钢公园建设规划面积约37.7万平，对标纽约曼哈顿中央公园。
从2021年动工至今，广钢公园一二三期均实现了部分或全部开放，其中西区已经基本完工，中区即工业遗址部分已经有近一半的面积已经开放。
｜广州楼市发布 摄
按照规划，整个广钢公园将在2026年完工。
届时，广钢公园将变身为集休闲、娱乐、文化等功能于一体的网红打卡地。
正好，楼市君前两天刚刚航拍广钢公园，我们一起来看看~
白鹅潭核心区：从一片空地拔地而起。
而白鹅潭核心区的变化，也堪称震撼。
以华润白鹅潭综合体为例，曾经的一片空地，目前已经被白鹅潭悦府、白鹅潭万象城以及大平层瑞玺所取代。
｜广州楼市发布 摄
大湾区文化艺术中心已经开门迎客、白鹅潭大道首期已通车、白鹅潭国际金融中心也在如火如荼建设之中...
这些作为白鹅潭春节烟花的“背景”，不断丰富着白鹅潭的城市天际线，也进一步让白鹅潭成为广州新的城市名片。
｜白鹅潭航拍图
｜广州楼市发布 摄
当然不仅这些板块，包括聚龙湾、茶滘、花地河等等，荔湾多板块全面开花，都有了十足的变化。
像是聚龙湾太古里范围内的聚龙湾电排站完成了活化修缮，已经正式对外开放。
这座有60余年历史的文物建筑，摇身变成了看展览、喝咖啡、逛公园的滨水展览馆。
将工业遗址与现代生活完美融合，就凭这份独有的文化底蕴，很多区就比不了。
| 电排站完成活化修缮
| 广州楼市发布 摄
所以，当我们回头来看荔湾这几年的变化，很多人都会发出感慨：
荔湾已经在不知不觉中变成了另一副模样。
而接下来的几年，荔湾还将处于这样的持续兑现期。
包括交通、产业、商业等城市级配套的逐步投用，对改善城市面貌、进一步拉高板块的价格预期，都有非常大的作用。
|广州楼市发布 摄
因此，楼市君一直认为，作为老城区中可以兼顾生活烟火气和城市面貌的荔湾区，价值一直都被低估了。
从这点上看，荔湾这一轮的涨价，更像是正常的“超跌回调”。
而这轮行情，或许只是荔湾的一个开始。
我们也期待荔湾给我们更多惊喜~
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